Mon projet immobilier

Par où commencer ?

1. Estimer la valeur de votre maison ou appartement

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez la vendre pour acheter plus grand ou faire construire, il faut tout d'abord faire estimer ce bien par une agence immobilière pour connaitre son prix de vente. Renseignez-vous sur les plus-value auprès du notaire. Si vous vendez un bien que vous avez achetez neuf (moins de 5 ans), vous serez imposé sur la plus- value. C'est la même chose si vous avez réalisé des travaux il y a moins de 5 ans et que vous avez payé une TVA à 5.5%. Sachez que si vous n'êtes pas dans ce cas il n'y a plus de plus value sur les résidences principales.

2. Déterminer votre enveloppe financière

Faire une simulation financière pour connaitre votre capacité d'emprunt en fonction du prix de vente de votre bien et des prêts immobiliers à rembourser sur ce bien.

Vous avez 3 possibilités :

. Vous vendez votre bien avant d'acheter, vous n'aurez donc pas de prêt relais à contracter, la vente de votre bien vous permettra de solder les prêts en cours ou vous servira d'apport personnel dans votre nouvelle acquisition. Cette solution vous procure plus de sécurité car, avant de vous engager dans une nouvelle acquisition, vous connaissez le bénéfice dégagé pour la nouvelle opération. Mais une fois le compromis de vente de votre bien signé, il vous reste 3 mois pour signer l'acte définitif de vente (ce délai peut être rallongé si l'acheteur est d'accord) ce qui ne vous laisse pas suffisamment de temps pour acquérir votre nouveau bien, ce qui implique souvent une transition de logement en location, donc plus de frais, double déménagement (frais d'agence, frais de caution et loyer à fond perdu).

. Vous trouvez votre nouvelle résidence avant d'avoir vendu, ce qui implique de passer par un prêt relais. Le prêt relais est une avance sur le prix de vente de votre bien immobilier. Pour une plus grande sécurité, les banques vous avancent 70% à 80% de la valeur de votre bien. Ce qui vous laisse une marge en cas de négociation. S'il vous reste des prêts en cours sur le bien à vendre le prêt relais rachat va servir à rembourser en priorité les prêts en cours, puis le reste sert d'apport dans la nouvelle opération. Ce qui vous permet même si vous n'avez pas vendu, de n'avoir que votre nouveau prêt à rembourser tous les mois. Si vous n'avez pas de prêt en cours sur le bien à vendre, le prêt relais vous servira d'apport pour votre nouvelle acquisition, il sera accompagné, ou non, d'un prêt complémentaire afin de financer la totalité de la nouvelle acquisition.

Aujourd'hui les prêts relais ont des taux très compétitifs et il est souvent possible de différer les mensualités à la vente du bien, ce qui vous permet de ne rien payer (sauf l'assurance) tant que vous n'avez pas vendu et de rembourser la totalité du prêt relais et des intérêts à la vente de votre bien.

. Vous vendez et achetez en même temps. Vous avez signé un compromis pour vendre votre bien et un compromis pour acheter votre nouveau bien. La date de signature des actes définitifs de vente se font le même jour. C'est la solution la plus économique mais la plus rare. Soit la banque prévoit un prêt relais dans votre financement qui ne sera pas utilisé mais peut servir si au dernier moment votre acheteur n'achète pas votre bien (il n'a pas obtenu de prêt par exemple). Soit la banque ne prévoit pas de prêt relais, dans ce cas, il faut rajouter aux conditions suspensives du compromis d'achat que vous achetez à condition d'avoir vendu (car sans prêt relais, si votre acheteur n'achète pas le jour prévu, vous serez dans l'obligation d'acheter votre nouveau bien sans avoir les fonds nécessaires).

3. Trouver le bien / Vendre son bien

Avant de vendre votre bien, commencez à rechercher votre nouveau bien pour voir si votre projet est réalisable avec le financement obtenu.

Puis contactez les agences immobilières pour mettre en vente votre bien. Il est conseillé de ne pas signer d'exclusivité et de mettre votre bien en vente dans 3 agences immobilières maximum (un acheteur potentiel qui voit le même bien dans 5 ou 6 agences aura une mauvaise impression). Choisir des agences avec site internet et photos.

En fonction du marché, un bien doit se vendre en moins de 6 mois (marché actif) ou en moins d'un an (marché moins actif). Si votre bien n'est pas vendu dans ces délais, n'hésitez pas à revoir le prix de vente ou à changer d'agence immobilière si le nombre de visites est insuffisant.

Si vous faites construire, vous pouvez attendre avant de mettre votre bien en vente.

En ce qui concerne la recherche du bien à acheter, même si vous êtes déjà propriétaire, n'oubliez pas les règles de base : dans l'ancien, visitez le bien plusieurs fois à des heures différentes de la journée (tenir compte de l'environnement), vérifiez le montant de la taxe foncière, si vous achetez en copropriété, vérifiez le dernier compte rendu de l'assemblée générale et le montant des charges annuelles des copropriétaires.

Dans le neuf collectif (immeuble), achat sur plan le plus souvent en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), vérifiez la fiabilité du promoteur et les garanties du contrat (biennales, décennales, de parfait achèvement, délai de livraison).

Dans le neuf individuel (construction), trouvez le terrain (beaucoup de constructeurs réservent des terrains pour leurs futurs clients) et le constructeur. Vérifiez la fiabilité du constructeur grâce aux labels constructeur et aux contrats proposés. La recherche du terrain et du constructeur se font en même temps car on dépose un dossier de prêt du montant total du coût du projet.

4. Signer un compromis ou contrat de réservation pour acheter votre nouveau bien

C'est un engagement réel qui permet de bloquer le bien ou terrain (personne d'autre ne peut acheter). Toutefois vous avez la possibilité de vous rétracter dans les 7 jours par lettre recommandée avec AR. Vous devez notifier que vous achetez le bien à l'aide d'un prêt immobilier pour pouvoir annuler la vente sans frais passé le délai des 7 jours en cas de refus de votre prêt par les organismes bancaires.

Si vous décidez de vendre et d'acheter le même jour sans faire de prêt relais, pensez à rajouter dans les conditions suspensives du compromis, que vous achèterez le bien à condition que votre bien actuel soit vendu.

Le compromis peut être signé chez le notaire ou en agence. Le notaire de l'acte de vente est désigné par le vendeur mais vous pouvez notifier dans le compromis que vous souhaitez que votre notaire intervienne (c'est la double minute, ce n'est pas plus cher, les notaires partagent les frais d'actes).

Vous devez verser un dépôt de garantie qui correspond entre 5 à 10 % du prix de vente du bien.

Il doit être noté que vous avez 30 jours pour déposer un dossier de prêt, 45 jours pour obtenir un accord de prêt et 3 mois pour signer l'acte définitif de vente et devenir propriétaire.

5. Déposer votre demande de prêt

Rapidement afin de respecter les délais du compromis car en fonction des banques et de vos droits à certains prêts, les délais sont plus ou moins longs pour obtenir votre offre de prêt. De plus après accord de prêt et réception des offres de prêt, vous devez attendre 10 jours (délai SCRIVNER) avant de retourner vos offres de prêt acceptées et signées. Le notaire pourra alors débloquer les fonds pour la signature de l'acte de vente sauf si l'offre de prêt est soumise à des conditions suspensives (exemple on attendra l'obtention du permis de construire pour une construction).

6. Signer un compromis de vente pour le bien à vendre

Si vous faites construire, vous pouvez préciser dans les conditions suspensives du compromis (si l'acheteur est d'accord) que si la livraison de la maison prend du retard (cela arrive parfois) la signature de l'acte de vente sera retardée.

7. Signer l'acte de vente et débloquer les fonds

Si la totalité des fonds est débloqué en 1 fois chez le notaire, le prêt démarre normalement avec la possibilité dans certaine banque de différé les premières échéances (mais cela à un cout), si le notaire débloque seulement une partie des fonds (pour la construction et les achats avec travaux les fonds sont débloqués en plusieurs fois) le prêt ne démarre pas mais vous devez payer tous les mois des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées (vous avez la possibilité dans certaines banques de différer ces intérêts intercalaires et de les lisser sur la durée totale de votre prêt).

Le prêt démarre quand la totalité des fonds sont débloqués (pour une construction les déblocages de fonds peuvent s'étendre sur 10 mois).

Pour le prêt relais, plusieurs options sont possibles.